Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Содержание
  1. Многоквартирный дом
  2. Всё о таунхаусах — правовой статус
  3. Таунхаусы как многоквартирные дома // Президиум ВАС завершает свою работу
  4. Правовая база для данного типа жилья.
  5. Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.
  6. Как присвоить своему жилью статус совмещенного?
  7. Проблемы жильцов блокированного дома.
  8. Как начать строительство совмещенного дома?
  9. Что такое таунхаус и чем он отличается от дома
  10. О признании жилого помещения самостоятельной частью жилого дома. Решение от 03 февраля 2011 года № . Самарская область.
  11. Таунхаус это многоквартирный дом или индивидуальный
  12. Service Temporarily Unavailable
  13. Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио
  14. Особенности таунхаусов как формата недвижимости
  15. Строительство таунхаусов за участках ИЖС
  16. Юридическое оформление таунхаусов
  17. Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом
  18. Таунхаус, оформленный как Квартира
  19. Заключение
  20. Это интересно!
  21. Ипотека для покупки таунхауса: особенности сделки и условия получения денег в банке
  22. Что такое таунхаус
  23. На что обратить внимание при покупке
  24. Особенности оформления
  25. Индивидуальный жилой дом
  26. Доля в жилом доме
  27. Квартира в многоквартирном доме
  28. Какие банки дают ипотеку на таунхаусы
  29. Требования и документы
  30. Требования к заемщику
  31. Требования к жилью
  32. Необходимые документы

Многоквартирный дом

Стремительно набирающий популярность тип строения под названием таунхаус – это жилой дом блокированной застройки, представляющий собой некий компромисс, к слову, весьма удачный, между жильем в многоквартирном доме и частным коттеджем. Стоимость квартиры в таунхаусе Воронеж несколько выше двух- или даже трехкомнатного жилья в новостройках, но на порядок ниже средней цены, запрашиваемой за вновь построенный индивидуальный частный дом, коттедж. Однако при желании возможно найти и вполне сходные по цене варианты… При этом наличие таких «бонусов», как свой, путь и небольшой участок, и гаражное помещение, сделали таунхаус в Воронеже наиболее ликвидным форматом жилья на текущий момент.

Ситуацию несколько омрачают законодательные моменты, точнее отсутствие единой позиции относительно правового статуса таунхаусов, а также полноценного законодательного регулирования в этой области. В итоге сложилась ситуация, при которой одни относят таунхаус к категории многоквартирных жилых домов, другие – к индивидуальным жилым постройкам. Противоречие в первом случае наблюдается из-за того, что по факту владельцы квартир в таунхаусе не имеют общего имущества, тогда как определение многоквартирного жилого дома в жилищном законодательстве указывает на наличие элементов общего имущества собственников помещений.

Комплексный анализ всех признаков жилого дома блокированной застройки позволяет отнести каждый из его блоков к индивидуальному жилью (однако, не все юристы с этим согласны). Каждый блок таунхауса предназначен для проживания отдельной семьи, его подвалы и чердаки обособлены физически и технологически, помимо этого во многих случаях земельный участок под каждым из блоков тоже является отдельным, а не как в случае с многоквартирным домом – общим имуществом. Однако, именно эти моменты являются краеугольными камнями в ситуациях, когда речь идет о приобретении квартиры в таком строении.

В современном действующем законодательстве не существует такого понятия, как таунхаус, несмотря на то, что в России постройка жилья в данном формате ведется уже более 20 лет. Потому нормативные акты определяют данную недвижимость либо как блокированный индивидуальный дом, либо как квартиру в блокированном индивидуальном доме. Видимая разница в формулировках в одно слово на деле оборачивается очень существенным моментом: в первом случае подразумевается индивидуальная собственность и на дом, и на участок, во втором – индивидуальная собственность только на квартиру, а на участок – долевая. То есть при попытке оформить в собственность придомовую территорию, если вы купили таунхаус со статусом «квартира», собственники столкнуться со множеством трудностей и не факт, что их усилия приведут к необходимому результату.

При этом не последнюю роль играет назначение земельного участка, на котором располагается исходный таунхаус. По документам участок должен проходить как земля населенного пункта, но никак не территория сельхозназначения.

Всё о таунхаусах — правовой статус

Усугубить процесс оформления может и отсутствие необходимого разрешения у застройщика. Осуществлять строительство таунхаусов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, незаконно. Сложности могут возникнуть и при постройке данного формата жилья на землях дачного некоммерческого партнерства (ДНП), которые относятся к сельскохозяйственным. В свете всей выше представленной информации наиболее оптимальным вариантом сделки будет проект, в котором правовой статус земли не идет в разрез ни со статусом строения, ни с «сырыми» на сегодняшний день законодательными аспектами.

Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки.

Таунхаусы как многоквартирные дома // Президиум ВАС завершает свою работу

Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Правовая база для данного типа жилья.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

  • Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
  • Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
  • Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
  • Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
  • Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
  • Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
  • В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.

Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Как присвоить своему жилью статус совмещенного?

Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

  • Данный дом не должен иметь более чем три этажа;
  • Дом должен состоять не более чем с 10 отдельных блоков и иметь как минимум одну общую стену, каждый блок должен иметь собственный выход и собственный участок.


Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Городской или другой совет (орган управления);
  • Органы суда, которые специализируются на присуждении статуса жилью.

Проблемы жильцов блокированного дома.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Как начать строительство совмещенного дома?

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

  1. Первым делом оформляются документы на территорию.
  2. Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
  3. Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Большинство жителей нашего города являются жителями многоквартирных жилых домов, а так же соответственно и собственниками общего имущества многоквартирных жилых домов. Причем право сособственника общего имущества в таких домах возникает и у собственников нежилых помещений.

Что такое таунхаус и чем он отличается от дома

А раз возникло право, то соответственно возникли и обязанности по содержанию и ремонту такого имущества.

Что же говорит закон по этому очень важному вопросу?

Статья 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации гласит следующее:

«1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а так же крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установления обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня вступления настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирного доме, Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования ли об установления такого обременения разрешаются в судебном порядке.»
Гражданский Кодекс Российской Федерации урегулировал основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст.289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст.290), предусмотрена возможность образования товарищества собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст.291). Но помимо создания ТСЖ, ст.161 ЖК РФ предусматривает и два других способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме и управление управляющей компанией. Но что очень важно знать: многоквартирный дом может управляться только одним из способов управления. 

Если кратко, то перечисленные способы управления, можно охарактеризовать следующим образом.
Товарищество собственников жилья – управление многоквартирным домом осуществляет юридическое лицо, объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц. Такая деятельность осуществляемая ТСЖ , в пределах своей специальной правоспособности регулируется ст.135-152 ЖК РФ, либо это может осуществлять жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив (ст.110-134 ЖК РФ) или иной специализированный потребительский кооператив, например жилищный накопительный кооператив, деятельность которого, ЖК РФ не регулирует, для этого имеются специальные федеральные законы.

Непосредственное управление – собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно. В этом случае таким собственникам необходимо руководствоваться правилами раздела 2 ЖК РФ. В частности, управленческие правомочия собственников помещений осуществляются в деятельности такого органа управления, каким является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44-48, 164 ЖК РФ).

Управление управляющей компанией – при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, управление может осуществлять управляющая организация (это может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель) (ч.4 ст.155 ЖКРФ).
Решение о выборе способа управления может принять только общее собрание собственников помещений такого дома. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его в последствии, выбрав новый способ управления, если собственники помещений сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным.
Если в установленный законом срок собственники не определяются с выбором способа управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. 

Решения районных судов

О признании жилого помещения самостоятельной частью жилого дома. Решение от 03 февраля 2011 года № . Самарская область.

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего – судьи Никоновой *.*. ,

с участием представителя истца – Черепановой *.*. , действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица Кривонос *.*. ,

представителя третьего лица – Кривонос *.*. , действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Дикушина *.*. к администрации городского округа Жигулевск о признании жилого помещения самостоятельной частью жилого дома,

Установил:

Дикушин *.*. предъявил в суд указанное выше исковое заявление, требуя признать принадлежащую ему по праву собственности трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , ул. , , самостоятельной частью данного жилого дома.

В судебном заседании представитель истца Черепанова *.*. заявленные требования поддержала, пояснив, что квартира по указанному выше адресу принадлежит истцу по праву собственности, приобретена в ДД.ММ.ГГГГ году на основании договора дарения. Данное жилое помещение расположено в одноэтажном жилом доме, состоящем из 2-х частей. При оформлении договора в его тексте было указано, что предметом дарения является доля жилого дома, хотя еще до оформления сделки дом был разделен на 2 части и эксплуатировался владельцами каждой из частей самостоятельно. И в настоящее время обслуживание квартир и их эксплуатация осуществляется владельцами независимо друг от друга, каждая квартира имеет отдельный выход на прилегающий к дому земельный участок, в пользовании истца находятся 2 жилых комнаты, санузел и кухня, используемое им жилое помещение имеет самостоятельный почтовый адрес. Считает, что квартира истца отвечает требованиям части жилого дома, в подтверждение чего просит принять техническое заключение, составленное ООО « *.*. Н.». Относительно порядка подключения и эксплуатации существующей в доме системы инженерных коммуникаций пояснила, что все коммуникации к каждой из частей дома подключены отдельно, за исключением водопровода, который подключен через соседний жилой блок. Также сообщила, что истец обратился с настоящим иском в суд с той целью, чтобы в дальнейшем оформить свои права на используемую часть земельного участка при жилом доме.

Представитель ответчика – администрации городского округа Жигулевск – в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Одновременно сообщил, что возражений против заявленных требований иметь не будет, если судом будет установлено, что испрашиваемое жилое помещение возможно признать самостоятельной частью дома.

Третье лицо Кривонос *.*. и ее представитель Кривонос *.*. в судебном заседании требования Дикушина *.*. не признали. Пояснили, что Кривонос *.*. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность долю жилого дома № № по ул. .

Таунхаус это многоквартирный дом или индивидуальный

Истец также является собственником только доли объекта. По сложившемуся порядку их семья пользуется одной половиной дома, а истец – второй его частью. Против признания находящихся в пользовании истца помещений самостоятельной частью жилого дома возражают, поскольку такое признание ведет к изменению статуса объекта. Также сообщили, что жилой дом имеет общие чердак, фундамент, подполье, единый ввод системы водоснабжения. Стена между используемой ими частью дома и второй половиной не несущая, представляет из себя обычную деревянную перегородку.

Выслушав пояснения представителя истца, третьего лица и ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из предоставленных суду документов усматривается, что истцу по праву собственности принадлежит доля жилого одноэтажного деревянного дома по адресу: , приобретена на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.14).

Кривонос *.*. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имеет право на долю в праве собственности на жилой по ул. г.о. (л.д.29). В ЕГРП на основании данной сделки за Кривонос Л.В зарегистрировано право собственности на долю жилого дома площадью 98 кв.м по указанному адресу (л.д.44).

В соответствии со ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что обозначенный в иске ответчик – администрация городского округа Жигулевск– нарушила либо оспаривает права истца на жилое помещение, на изменение его вида по собственному усмотрению, либо по установленным законом основаниям, истцом не предоставлено.

Из пояснений представителя истца в ходе рассмотрения дела установлено, что цель обращения Дикушина *.*. в суд – последующее оформление прав на земельный участок.

При рассмотрении иска установлено, что жилой по ул. представляет из себя одноэтажное здание, расположенное на земельном участке, жилой дом оборудован двумя входами, кухнями и санузлами (л.д. 22).

Из технического паспорта, составленного в отношении занимаемых истцом жилых помещений (л.д. 15-23), предоставленного истцом технического заключения (л.д.5-13), усматривается, что жилой дом построен в 1950 году, все помещения жилого дома имеют общую двускатную крышу из асбестоцементных волнистых листов по деревянным стропильным элементам, несущие и ненесущие конструкции дома, обеспечивающие геометрическую неизменяемость и устойчивость обследуемого здания, единый фундамент. Здание подключено к централизованным сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и электрифицировано. Отопление автономное водяное. Также из технического заключения усматривается, что подключение к центральным сетям водоснабжения осуществлено через соседний жилой блок (л.д.10).

Оценивая заявленные требования на предмет соответствия закону, суд считает необходимым применить к ним положения гражданского и жилищного законодательства.

На основании ст. 16 ЖК РФ жилой дом, квартира и часть жилого дома представляют собой разные виды жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Понятие части жилого дома ЖК РФ не содержит, равно как и норм о порядке перевода жилого помещения из одного вида в другой.

Пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением …, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.06. установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Оценивая предоставленные суду правоустанавливающие документы в совокупности с перечисленными выше нормами закона, суд приходит к выводу о том, что истец и третье лицо Кривонос *.*. обладают правом общей долевой собственности ( по доле каждый) на единый объект недвижимости – жилой дом. Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке. Сложившийся порядок пользования объектом (каждым из собственников отдельной частью дома) и присвоение объекту двух почтовых адресов, статус объекта не изменяют и не позволяют суду считать жилой дом многоквартирным, состоящим из 2-х квартир.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 252 ГК РФ прекращение права общей долевой собственности возможно только при выделе доли в натуре, либо выкупе доли сособственником. В рассматриваемом случае участниками долевой собственности данный вопрос не решался.

Учитывая перечисленные выше обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании находящегося в пользовании истца жилого помещения самостоятельной частью жилого дома. При вынесении такого решения по делу суд принимает во внимание, что при наличии в доме общих технических элементов в случае удовлетворения иска присутствует угроза нарушения прав и интересов другого правообладателя объекта, которым это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Дикушину *.*. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к администрации г.о. Жигулевск о признании жилого помещения, расположенного по адресу: , г.о. , ул. , , самостоятельной частью жилого дома по тому же адресу, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд.

Судья *.*. Никонова

10.08.2009

Такие понятия, как «комната», «часть квартиры», а особенно «квартира» всегда будоражили воображение наших граждан, при упоминании о них в головах молодых людей рисовались красочные картины уединенного от родственников со вкусом обустроенного быта, мысли же пожилых граждан о предмете были обусловлены, главным образом, представлением о недвижимом имуществе, как результате долголетнего честного труда.

Возвращение к старой формации привело к развитию предпринимательских способностей граждан, как правило, в рамках обозначенных государством.

Service Temporarily Unavailable

Как следствие граждане, имеющее возможность инвестировать в частное жилищное строительство уже не могли оставаться довольными существовавшей структурой капитальных вложений не предлагавшей широкого ассортимента жилья. В результате рамки обозначенных выше видов жилых помещений раздвинулись до понятия «часть жилого дома», и особенно полюбившегося – «жилой дом».

Пять перечисленных выше понятий, предлагает нам с начала 2005 года «Жилищный кодекс Российской Федерации» в качестве видов жилых помещений. Именно эти пять видов помещений могут являться объектом жилищных прав граждан, в соответствии со ст. 15, указанного нормативного акта. При этом, согласно Кодексу, «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Напомним при этом, что используя признак недвижимых вещей обозначенном в п. 1 ст. 130 Гражданском кодексе РФ, к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Такое недвижимое имущество, в обязательном установленном порядке должно пройти процедуру признания государством права владельца, путем его регистрации и внесения в соответствующий реестр.

Процедура приобретения гражданами права на недвижимое имущество изначально предполагавшееся жилым имеет известную последовательность, отработанный четкий порядок и богатую судебную практику, поэтому будет рассмотрена нами позднее.

Больший интерес представляет поднятия статуса постройки на участке садового товарищества до полноценного жилого дома, со всеми последствиями. В данном случае в виде прописки в таком доме.

Итак, допустим Ваш домик находится на территории товарищества в пределах города, допустим также, что он отвечает признакам недвижимого имущества, Вы проживаете в таком домике со всеми удобствами и тем более не имеете другого жилья. Тогда возникает резонный вопрос – почему бы Вам не прописаться? Конституционный суд говорит – да уважаемый садовод, прописаться можно, но сначала докажите, что домик жилой.

Понятие «жилого дома», как разновидности «жилого помещения» дается в ч.2, ст.16 Жилищного кодекса, согласно ему – «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании»

Попробуем разобраться, как современное законодательство определяет понятие «жилой».

Основным документов, регламентирующим жилищные отношения, является упомянутый Жилищный кодекс, определение жилого помещения закрепленное в нем приведено выше, в нем выделяются три основных признака: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Отсюда следует, что помещение должно иметь прочную связь с землей — как правило, данное условие реализуется с помощью устройства фундамента. Изолированность достигается замкнутостью пространства в трех измерениях, при этом должны присутствовать пол, стены и крыша, стены должны иметь проем для входа и выхода для обеспечения потребительских свойств помещения.

Ч.3, ст.15 Жилищного кодекса устанавливает, что «порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам, согласно ч.2, ст.15 Жилищного кодекса. Перечень этих правил определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 529 от 5 ноября 1985г.

Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий.

Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности.

Данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом, таким образом, дом на участке будет являться жилым при условии возможности круглогодичного проживания в нем.

Заканчивая этот краткий обзор, хотелось бы отметить, что в данной статье мы лишь коснулись проблемы приобретения статуса «жилого дома» садовой постройкой, определившись с некоторыми понятиями. Приобретение такого статуса — этап не единственный, но необходимый на пути реализации права граждан быть зарегистрированными в месте своего проживания.

Автор: директор юридического агентства "Авторитет" Эдуард Викторович Ахромеев, специально для портала MoyDom24.ru.

Продолжение следует

Источник

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки. Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Сделки с недвижимостью

Это интересно!

Источник

Ипотека для покупки таунхауса: особенности сделки и условия получения денег в банке

Ипотека для покупки таунхауса: особенности сделки и условия получения денег в банкеВ выборе жилья люди руководствуются не только своими предпочтениями, но и материальными возможностями. Покупка недвижимости в кредит еще больше сужает круг таких объектов. Если с оформлением займа на приобретение обычной квартиры в многоэтажке проблемы возникают редко, то таунхаус в ипотеку взять намного сложнее. И сложности эти во многом обусловлены отсутствием в законодательстве определения для такой недвижимости.

Что такое таунхаус

Понятие «таунхаус» пришло к нам из Европы, где повсеместно распространены эти удобные для проживания сооружения. Жилье представляет собой нечто среднее между частным домом и квартирой. Эта недвижимость, как правило, строится в экологически чистых районах, предназначенных больше для строительства домов. На признаки квартиры указывает только наличие соседей через стену.

В таунхаусе вы не найдете общего входа в здание, а также помещений для общего пользования. У каждого владельца такой двухуровневой «квартиры» имеется личный вход. Множество вопросов возникает относительно определения категории такой недвижимости. В частности, непонятным остается как оформить собственность на дом и землю. Эти нюансы обычно и затрудняют получение ипотеки на подобное жилье.

На что обратить внимание при покупке

При выборе недвижимости из разряда таунхаусов, нужно обращать внимание на некоторые моменты:

  1. какое целевое назначение присвоено земельному участку по документам (строительство индивидуального или многоквартирного жилого дома);
  2. на каком праве передается земля в пользование покупателю (аренды или собственности);
  3. особенности юридического оформления жилища (нужны для выбора программы кредитования);
  4. легальность всей документации продавца на дом.

Приобретение жилья по типу европейского таунхауса сопряжено с множеством юридически значимых фактов. Не лишним будет обратиться к юристу, чтобы профессионал ознакомился со всеми документами и проконсультировал вас по вопросам оформления ипотеки и пр.

Особенности оформления

Проблемы с оформлением таунхауса возникают в процессе выбора целевого назначения для земельного участка. Это напрямую влияет на возможность получения кредита на покупку этой недвижимости. Есть три возможных варианта. О них и поговорим ниже.

Индивидуальный жилой дом

Жилище по документам обозначается как жилой дом, в котором покупателю отводится часть недвижимости с землей. Участок при этом не требует разделения забором и т.п. Между собой части разделены стенами. Общих помещений соседи не имеют, что обычно препятствует оформлению таунхауса как многоквартирного дома.

При этом варианте вполне можно получить . Причем на довольно выгодных условиях со сниженным процентом для первого взноса молодым семьям – от 10 %. Доступных программ в других банках не очень много. Важно при заключении такой сделки внимательно изучить все условия.

Доля в жилом доме

Разделение земельного участка на доли с имеющимися домиками с сопряженными стенами – худший вариант оформления таунхауса. Последствиями выделения долей в самом здании и участке под таунхаусом становятся проблемы с дальнейшей их продажей. Согласно законодательству, сначала предложить купить жилье нужно совладельцам. Только потом, при их согласии, другим лицам.

Подобная схема оформления пользуется спросом среди мошенников. Земельный участок берется для строительства индивидуального жилого дома, а по факту получается многоквартирный. Если ввязаться в эту аферу, можно нарваться не только на проблемы с документацией, но и на дальнейший снос всего жилища.

Квартира в многоквартирном доме

Наиболее приемлемый вариант оформления таунхауса для получения ипотечного кредита – это многоквартирный дом. В этом случае заемщику предоставляется не только большой выбор программ кредитования, но и сниженные процентные ставки, а также отсутствие обязательного залога земельного участка (только сама «квартира»).

Каждая секция в строении по документам становится отдельной квартирой. Единственное, в банке могут обратить внимание на наличие общего входа и придомовой территории. Проблемы возникают только тут. Несмотря на это, лучше оформить жилище в качестве многоквартирного жилого дома.

Выяснить, к какой категории относится приобретаемое строение, можно только по документам. Если возникают сложности с изучением правоустанавливающих и других бумаг, обязательно обращайтесь к юристу. Лучше заранее перестраховаться, чем потом потерять и деньги, и дом.

Какие банки дают ипотеку на таунхаусы

Не каждая банковская организация согласна на кредитование таунхауса из-за проблем с отнесением этого жилья к той или иной законодательной категории. Как выше уже было сказано, проще всего получить ипотеку в том случае, когда строение оформлено в качестве многоквартирного жилого дома. Если кредитор не будет придираться к отсутствию общих помещений и придомовой территории, то можно рассчитывать на ипотеку практически в любом банке, где имеются соответствующие программы кредитования.

При этом процентная ставка для заемщика будет выглядеть куда привлекательнее, чем если он решит покупать таунхаус, оформленный как индивидуальный жилой дом. Для этого варианта тоже есть возможность получить ипотеку, но предложения будут заметно ограничены.

Следующие банки готовы предоставить ссуду на покупку части в жилом доме:

  • Сбербанк – на сумму от 300 тыс. рублей сроком до 30 лет и от 10 % годовых;
  • Дельтакредит – от 300 тыс. рублей до 25 лет и от 11,5 %;
  • Райффайзенбанк – от 500 тыс. рублей до 25 лет от 12,75 %;
  • Газпромбанк – от 500 тыс. рублей до 30 лет от 11,5 %;
  • Транскапиталбанк – от 300 тыс. рублей до 30 лет от 14,5 %.

Первый взнос в этих программах варьируется от 10 до 40 % от стоимости залоговой недвижимости. Подробнее о том, как купить в ипотеку таунхаус в указанных учреждениях, можно узнать на официальных сайтах или в отделениях банков.

Ну, и последний вариант оформления – разделенный по долям дом – этот вариант не доступен для оформления стандартной ипотеки. Для приобретения такого жилья можно воспользоваться альтернативными способами кредитования: потребительский займ под залог недвижимости или автомобиля, микрозаймы (если хватит по сумме) и др.

Требования и документы

Узнать подробнее об условиях кредитования на конкретное жилье можно лишь в конкретном банке. Однако у всех кредитных учреждений есть примерно одинаковый список требований, с которым лучше ознакомиться заранее.

Требования к заемщику

При систематизации требований разных организаций к своим заемщикам для получения ипотеки, получается следующий список:

  1. Гражданство РФ.
  2. Возраст – 21-60 лет.
  3. Трудовой стаж – не менее 6 месяцев (иногда год).
  4. Платежеспособность – ежемесячный платеж должен составлять, как правило, не более 30 % от общего дохода.
  5. Положительная кредитная история.

Соответствие указанным положениям заметно повышает ваши шансы на получение кредита. Однако каждый банк вправе устанавливать и дополнительные требования. Поэтому изучайте точный список перед оформлением заявки, чтобы не тратить время на ожидание ответа. Еще лучше, сразу подавайте заявление нескольким кредиторам.

Требования к жилью

Таунхаус, который планируется купить на заемные средства, также должен соответствовать по ряду моментов:

  • наличие фундамента (каменного, кирпичного, цементного);
  • плиты перекрытия (бетонные, металлические, смешанные);
  • неаварийное здание;
  • без финансовых обременений;
  • расположение в регионе присутствия банка.

Дополнительно часто имеются ограничения по жилой площади. В случае, когда недвижимость оформлена как квартира, то действуют правила для такого жилья: 32 кв.м и более для однокомнатной, 41 кв.м. и более для двухкомнатой и 55 кв.м. и более для трехкомнатной. При этом площадь кухни должна быть не менее 5,9 кв.м.

Необходимые документы

Как и в случае с перечнем требований, пакет документов отличается в зависимости от организации, выбранной программы и желаемых условий. Чаще всего кредитор при оформлении ипотеки просит предоставить следующие бумаги:

  1. идентифицирующие личность: паспорт, военный билет, ИНН, страховое свидетельство, свидетельство о рождении ребенка/детей, о разводе и пр.;
  2. подтверждающие трудоспособность: копия трудовой книжки, справка с места работы;
  3. подтверждающие платежеспособность: справка о размере заработной платы по форме банка или 2-НДФЛ, выписка с банковского счета, копия налоговой декларации, документы на имеющуюся недвижимость и пр.;
  4. документы не недвижимость: свидетельство о праве собственности, основание его возникновения, выписка из ЕГРП и т.д.;
  5. документы на саму сделку: договор купли-продажи с одобренными банком условиями.

Процедура получения ипотеки на таунхаус не отличается от любого другого кредита: подача заявки, сбор документов, ожидание ответа от банка. Для правильного оформления этой сделки важно внимательно ознакомиться с документацией на приобретаемую недвижимость. Обращайте внимание на такие моменты, как оформление земельного участка, его целевое назначение, категорию жилого дома и т.п. При необходимости обращайтесь за профессиональной консультацией в банк, к юристу или проверенному риэлтору.

Источник

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист со стажем 9 лет - Сергей / автор статьи
ВиДиги