Как сдать квартиру в аренду быстро и выгодно — пошаговая инструкция

Содержание
  1. Как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно: выгодно или нет +Видео
  2. Общие сведения
  3. Нормативно – правовая база
  4. Трудности при сдаче квартиры в аренду
  5. Как показывает практика
  6. С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду?
  7. Обязательный комплект для жизни
  8. Можно ли сдавать квартиру в жилом доме?
  9. Как сдать квартиру безопасно и официально?
  10. Как привлечь клиентов?
  11. Популярные площадки
  12. Дополнительные услуги сервисов
  13. Количество просмотров
  14. Знакомство с постояльцами заранее
  15. Как оформить договор найма?
  16. В договоре краткосрочного найма жилья стоит указать следующую информацию
  17. Образец договора посуточной аренды
  18. Документы к договору
  19. Как сдавать квартиру через агентство недвижимости?
  20. Налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду
  21. 3НДФЛ
  22. Можно ли не платить налоги за сдачу квартир?
  23. Как сдать квартиру в аренду быстро и выгодно — пошаговая инструкция
  24. Как сдать квартиру без посредников по закону
  25. Как сдать квартиру посуточно
  26. Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
  27. Как найти хороших квартирантов
  28. Что важно учесть при сдаче квартире
  29. Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире
  30. Ремонт сдаваемой квартиры
  31. Сроки заключения договора
  32. Возможный доход от сдачи квартиры в аренду

Как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно: выгодно или нет +Видео

Сдача квартиры в посуточную аренду сегодня достаточно выгодный бизнес.

При правильно организованном процессе и подходе это может принести больший доход, нежели чем сдача квартиры постоянным жильцам.

Хотя сил и времени для этого потребуется в разы больше. Далее мы рассмотрим, как начать сдавать квартиру посуточно, как правильно это делать, чтобы иметь постоянный доход и не иметь проблем с налоговой, ответим на вопрос что выгоднее самостоятельно сдавать, или обратиться к риэлторам.

Общие сведения

Нормативно – правовая база

Отношения арендодателя и квартиросъемщика при краткосрочной аренде регулируются следующим законодательными документами актами:

  • Гражданский кодекс РФ глава 35 часть 2 – положения закона относительно посуточной аренды.
  • Гражданский кодекс РФ статья 617 – положения закона относительно составления и подготовки договора найма жилых помещений.
  • Гражданский кодекс РФ статья 672 – положение закона относительно установлении платы за жилье.
  • Гражданский кодекс РФ статья 683 – положение закона относительно установления срока найма жилого помещения.

Трудности при сдаче квартиры в аренду

Посуточная аренда сопряжена с рядом сложностей и трудностей, о которых стоит знать заранее:

  • Постоянная смена жильцов ведет к быстрой порче мебели, техники, возникновению необходимости ремонта, а то и пропаже отдельных предметов быта и интерьера. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно при заключении договора найма помещения.
  • Непостоянство дохода с аренды квартиры, так как на спрос сильное влияние оказывается сезонность, популярность города, местоположение района на карте города и так далее. Популярность такой вид аренды будет пользоваться в городах с населением от полумиллиона, а так же в городах, ценных с исторической или туристической точки зрения. В крупных городах спрос на посуточную аренду увеличивается в период вступительных экзаменов в ВУЗах, кроме того такой услугой часто пользуются граждане, приехавшие в город в поисках работы или отправленные в командировку по работе. В туристических местах спрос возрастает в период летнего отпускного сезона или, наоборот, зимнего, если курорт горнолыжный.
  • Необходимы затраты времени на уборку помещения после жильцов, на стирку постельных и ванных принадлежностей, на сам процесс заселения и выселения постояльцев.
  • Проблемы с соседями. Посуточно квартиры часто снимают для того чтобы отметить тот или иной праздник, постояльце редко задумываются о соблюдении тишины и интересов соседей. Такое поведение чревато проблемами с соседями, а иногда и с полицией.
  • Нужно быть готовыми к постоянным звонкам, в том числе и ночью, а также готовыми в любое время суток заселить постояльцев или забрать у них ключи.

Как показывает практика

В наиболее удачные месяцы квартира может быть сдана срок до 20 дней. Не сложно рассчитать выгоду от посуточной аренды, при сдаче квартиры посуточно доход может быть за 20 дней порядка 30-40 тысяч рублей, а при сдаче постоянным жильцам можно было бы выручить 15-20 тысяч рублей.

Средняя стоимость суток проживания в квартире колеблется в пределах 1000 – 2000 рублей в зависимости от населенного пункта, состояния квартиры и наличия бытовой техники. Для того чтобы точно определиться с ценой на сдаваемую квартиру стоит промониторить рынок, изучить предложения конкурентов на сайтах, прозвонить несколько из них, узнать условия, которые они предлагают. Важно помнить о том, что ваши расходы еще будут увеличены на размер коммунальных платежей, поэтому рационально их сразу заложить в стоимость жилья.

Для привлечения постоянного потока клиентов не обойтись без решения вопросов, связанных с рекламой квартиры. Все эти расходы стоит сразу заложить в цену на квартиру. Кроме того, можно включить расходы на услуги по уборке квартиры и расходы на оплату налога.

ВАЖНО с начала ведение бизнеса стоит часть дохода откладывать на возникновение форс-мажорных обстоятельств (внеплановый ремонт, поломку мебели или техники, затопление со стороны соседей и так далее).

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду?

При выборе квартиры для посуточного проживания квартиросъемщики ожидают улучшенного комфорта. Поэтому следует об этом позаботиться на этапе подготовки квартиры к сдаче. Основное требование большинства жильцов – чистота помещения, поэтому организовывать уборку стоит после каждого жильца. Это должен быть не просто вынос мусора и протирание поверхностей, но и влажная уборка, смена постельного белья и ванных принадлежностей.

Еще одной важной составляющей комфорта жильцов является наличие удобной мебели и необходимой бытовой техники в помещении. Для этих целей не обязательно закупать дорогую мебель и технику, можно поискать варианты покупке с рук мебели и техники в хорошем состоянии.

Обязательный комплект для жизни

К обязательному набору оснащения квартиры можно отнести наличие:

  • Холодильника,
  • Стиральной машины,
  • Wi-fi роутера или проводного интернета,
  • Кондиционера,
  • Телевизора,
  • Набор посуды,
  • Чайник,
  • Утюг и гладильная доска,
  • Плита и микроволновка,
  • Кровать/диван/кресла в зависимости от размера помещения или количества комнат,
  • Обеденный стол и стулья в необходимом количестве.

От наличия предметов быта и удобства напрямую будет зависеть стоимость аренды. Кроме того, на цену может влиять наличие или отсутствие ремонта, расположение квартиры, количество мест для сна.

Наибольшей популярность пользуются для посуточной аренды однокомнатные квартиры, трех- или четырехкомнатную квартиру будет сдать гораздо сложнее, разве только группе студентов или иногородним рабочим. При выборе квартиры для сдачи в аренду стоит подумать о том, кого вы хотите видеть в качестве постояльцев. Если ориентированы на туристов, то стоит выбирать квартиры приближенные к достопримечательностям или транспортным развязкам, если студентов – то квартира должна располагаться рядом с крупным вузом, если бизнесменов и командировочных – то стоит присмотреться к квартирам рядом с крупными бизнес – центрами.

Можно ли сдавать квартиру в жилом доме?

А где еще? Может возникнуть вопрос. Все квартиры сдаются в жилых домах. Это так. Но с 2016 года в Государственной Думе рассматривается законопроект, который может изменить ситуацию с бизнесом посуточной аренды. Прежде всего, изменения могут затронуть хостелы и мини-гостиницы в жилых домах, но и владельцев жилых квартир, сдаваемых посуточно, тоже может коснуться. Согласно планируемым нововведениям распоряжаться собственным имуществом можно будет не в ущерб своим соседям, то есть их интересы будут учитываться в обязательном порядке. Так как на данный момент закон еще не принят, то препятствий к сдаче квартиры в жилом доме нет. Даже после принятия поправок к Жилищному Кодексу в данной сфере, скорее всего, не запретят заселять квартиры посуточно постояльцами, если не будет возражений от соседей, а постояльцы не будет нарушать их покой.

Как сдать квартиру безопасно и официально?

Можно выделить три основных способа безопасно сдать квартиру:

  • Самостоятельно, заключая договоры с квартирантами и отчисляя налоги,
  • Через риэлтерское агентство, которому за поиск и привлечение клиентов необходимо будет отчислять определенный процент,
  • Через риэлтерское агентство, заключив договор на доверительное управление.

Дополнительными способами обезопасить свою недвижимость могут выступать:

  • Оформление страховки от пожаров, затоплений и других непредвиденных ситуаций. Но не все страховые компании готовы к оформлению страховки на жилье, сдаваемое в аренду, скорее всего вам предложат повышенный коэффициент страхования. Зато вы будете чувствовать себя в безопасности.
  • При заселении новых жильцов брать стоит заключать договор и брать паспортные данные, а также составлять акт приемки – передачи, с описанием всего имеющегося имущества. И подписывать его как при передаче квартиры жильцам, так и при их отъезде. Таким образом, можно обезопасить себе от кражи вещей из квартиры. Даже в случае возникновения непредвиденной ситуации, у вас будет возможность обратиться в суд, используя паспортные данные жильцов.
  • Еще большие опасения у владельцев недвижимости вызывает возможность жильцов сделать дубликаты ключей и воспользоваться ими в любое время. Такие риски оправданы и имеют место быть, обезопасить себя можно установкой электронного замка, код от которого можно менять бесконечное количество раз по вашему желанию.

Как привлечь клиентов?

Вопрос актуальный и очень важный. Некоторые владельцы недвижимости по старинке дают объявления в газеты, что уже утратило актуальность, так как такой услугой по большей части пользуются люди приезжие, которые не читают местных газет.

Популярные площадки

Наиболее популярной площадкой сейчас является интернет. Для размещения объявления подойдут такие сайты как Авито, Из рук в руки. Они бесплатны, но дают возможности и платно увеличить привлекательность объявления для клиентов. Значительным минусом является то, что они не специализируются именно на недвижимости, хотя и отличаются большой популярностью у клиентов. К специализированным сайтам можно отнести «Суточно.ру», «Горквартира.ру», «Сдаминфо.ру», «Квартирка.ру», «Юрента.ру» и ряд других.

Дополнительные услуги сервисов

Количество просмотров

За отдельную плату порталы дают возможность увеличить количество просмотров объявлений, а заявки на бронирование квартиры отправляются сразу на почту авторам объявления. Существенным недостатком подобных сайтов является отсутствие системы отзывов о квартирах и их рейтинга. Альтернативной площадкой, где можно изучить отзывы и рейтинг предлагаемых сдаваемых квартир  может стать сайт Arendius.

Знакомство с постояльцами заранее

Кроме того, на данной площадке и арендодатели могут заранее познакомиться со своими постояльцами, так как регистрация на портале происходит через социальные сети. Информацию о сдаваемых квартирах можно размещать и в самих социальных сетях, где уже есть группы, посвященные данной тематике. Владельцы нескольких объектов недвижимости могут разместить свои объявления на международных площадках по типу Airbnb и Booking.

Размещая объявления, стоит позаботиться не только о подробном описании квартиры и обстановки в ней, но и о подготовке качественных фотографий. Это значительно увеличит отклики клиентов. Для привлечения клиентов можно анонсировать скидки на определенные дни, или при заключении договора аренды на более длительное время.

Как оформить договор найма?

После решения вопроса с привлечением постояльцев стоит задуматься и над вопросами документального оформления отношений. Текст договора о посуточном найме жилья будет несколько отличаться от текста договора о долгосрочной аренде. Шаблоны и бланки договора можно найти в интернете и переделать под себя или воспользоваться уже готовыми. Договор краткосрочного найма жилье не требует нотариального заверения.

В договоре краткосрочного найма жилья стоит указать следующую информацию

  • Персональные данные сторон, включая данные паспорта и адрес постоянной регистрации по документам,
  • Описание объекта недвижимости, включая юридический адрес и цель аренды – срок сдачи квартиры,
  • Стоимость аренды за сутки и общая, если имеет место быть аренда на более длительный срок,
  • Порядок заселения. Стоит указать точное время заселения постояльцев и точное время, когда они должны освободить помещение,
  • Ответственность каждой стороны, в том числе ответственность квартиросъемщика за целостность квартиры и предметов быта,
  • Права и обязанности сторон, в том числе и обязанности квартиросъемщика возместить причиненный ущерб и понесенные убытки, и обязанности арендодателя предоставить квартиру в заявленном в описании объекта состоянии.
  • Сумма залога. Наличие залога еще один способ обезопасить себя от неожиданных последствий пребывания квартирантов. Сумма залога обычно равна общей сумме оплаты за весь период проживания.
  • Порядок расторжения договора. В договоре стоит указать условия, при которых договор расторгается той или иной стороной. Как правило, это выражается фразой «сделка может быть расторгнута при нарушении любого условия данного соглашения».
  • Дата составления документа и подписи сторон с расшифровкой.

Образец договора посуточной аренды

Скачать образец договора посуточной аренды .

Документы к договору

Помимо самого договора не лишним будет составить и акт приемки – передачи имущества, расположенного в квартире.

Договор и акт приемки-передачи составляются в двух экземплярах.

При заключении договора будьте готовы показать своим постояльцам документ, которые подтверждает ваши права на квартиру – выписка из ЕГРН или договор аренды с правом на субаренду, договор, на основании которого возникли права собственности на квартиру (купли – продажи, дарения, наследования).

Договор аренды можно составить самостоятельно, но не лишним будет потратиться один на услуги профессионального юриста. Профессионально составленный договор убережет вас от лишних конфликтов, позволит при необходимости возместить ущерб с постояльцев при его возникновении.

Как сдавать квартиру через агентство недвижимости?

В крупных городах России можно найти агентства, которые специализируются именно на посуточной аренде жилья. Для начала работы с агентством достаточно заключения договора на доверительное управление. Далее всеми вопросами аренды жилья, поиска постояльцев, уборки и ремонта помещения, составлением договоров, вселением и выселением жильцов будут заниматься представители компании. Логично, что значительная часть дохода пойдет в карман агентства, а оставшаяся часть будет в определенное время перечислена собственнику квартиры. В среднем подобная услуга стоит порядка 15-25% от получаемого дохода.

Еще одним вариантом сдачи квартиры в аренду через агентство является использование его в качестве посредника. Например, поручить ему этап поиска клиентов, оформления документов, а все остальные этапы взаимодействия с постояльцами проводить самостоятельно. Оплату услуг агентства в данном случае рассчитывается как процент от каждой сделки, причем в некоторых случая его могут платить сами клиенты, которые обратились в агентство за помощью в поиске жилья.

Взаимодействие с риэлтерскими  агентствами является хорошим и безопасным вариантом с точки зрения экономии денег и сохранности жилья.  Особенно актуальна помощь агентства в тех случая, когда собственник сдает недвижимость впервые. Можно начать с такой формы работы, а затем перейти на самостоятельный поиск клиентов.

Налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду

3НДФЛ

При законной сдачи квартиры в аренду ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту регистрации налоговую декларацию на доходы по форме 3НДФЛ. Подоходный налог на сегодняшний день составляет 13% от полученного дохода, оплачиваться он по квитанции от налоговой инспекции до 15 июля текущего года.

Снизить налоги возможно при оформлении индивидуального предпринимательства и использования упрощенной системы налогообложения, в таком случае налог может быть равен 6% от дохода. Оформление ИП позволит получить кассовый аппарат и официально выдавать чеки за аренду. Это может стать хорошим преимуществом, так как некоторым квартирантам нужны документы о расходах, например, тем, кто приехал в командировку.

Такой вариант сдачи квартиры на 10-30 % будет выгоднее, чем сдавать квартиру на долгосрочную перспективу, но явно будет проигрывать в доходе при самостоятельной организации процесса сдачи квартиры (разница в доходе может быть в 2-2.5 раза ниже, чем при самостоятельной сдаче).

Можно ли не платить налоги за сдачу квартир?

Практика показывает, что не все арендодатели уплачивают налоги за сдачу квартиры. Особенно это актуально для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. По подсчетам государственная казна недополучает ежегодно миллионы рублей. И связано это с тем, что у государства не имеется реальных рычагов для регулирования данного бизнеса.

Устраивать проверки и ловить арендаторов с поличным достаточно затруднительно, так как квартира – это частная собственность и нужны очень веские причины для того чтобы в нее попасть. Да и квартиросъемщики чаще всего встают на сторону арендатора, и, в случае чего, говорят о том, что это их знакомый или родственник, который пустил и пожить просто так. Но случаи бывают разные.

Прецеденты привлечения к суду и наложение крупных штрафов на собственников жилья, уклонявшихся от уплаты налогов, достаточно в российской судебной практике. В случае превышение уровня неуплаченного налога суммы в 100 000 – 500 000 рублей может наступить и уголовная ответственность с лишением свободы от полугода до трех лет. Налоговые органы могут устроить проверку, например, по жалобе соседа, а если они получат на руки оригинал договора аренды, то ведение незаконной предпринимательской деятельности доказать будет достаточно просто.

Если говорить о посуточной аренде, то для доказательства ведения незаконной предпринимательской деятельности необходимо получить несколько договоров аренды. Впрочем, получить их достаточно просто. Сотрудники службы могут сами представиться туристами и снять квартиру на несколько дней.

Сдавать квартиру в аренду достаточно выгодно, при условии правильной организации бизнеса, налаженному потоку клиентов и соблюдению закона. Теперь у вас есть подробная инструкция о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно.

 

Источник

Как сдать квартиру в аренду быстро и выгодно — пошаговая инструкция

Как сдать квартиру без посредников по закону

Сдача в аренду квартиры – один из самых простых вариантов получения . Вы можете проживать в другом городе или стране, заниматься своими делами, а ваша недвижимость будет помогать вам получать прибыль.

Если же вы решили, что справитесь и без услуг риелторов, все эти манипуляции вам придется совершить самому.

Шаг 1. Первым шагом на пути к сдаче вашего жилого помещения в найм должен стать его осмотр и при необходимости приведение в порядок.

Обратите внимание на ключевые моменты:

  • Исправность дверей и замков будет гарантировать безопасность имущества как вашего, так и будущих нанимателей.
  • Проверьте состояние сантехники и труб, этот не всегда видный нюанс может уберечь от множества неприятностей.
  • Внешний вид квартиры будет влиять не только на ее стоимость, но и на то, каких людей заинтересует аренда.

Платежеспособные, честные кандидаты предпочитают жить в комфортных условиях. Поэтому при необходимости проведите косметический ремонт квартиры. Если же таковой не требуется, то достаточно будет генеральной уборки. В этом случае нелишним будет прибегнуть к услугам профессиональной клининговой компании.

  • Наконец, обратите внимание на мебель. Минимальный комплект состоит из шкафа, двух спальных мест и кухонного гарнитура. Если мебель в квартире старая, сломанная или потрепанная, лучше избавиться от нее. Пустая квартира может заинтересовать тех, кто планирует въехать со своим имуществом.

Шаг 2. Когда внешний вид и состояние квартиры полностью вас устраивают, можно перейти к определению ее стоимости для арендаторов. Для того чтобы сдать жилье выгодно и не продешевить, узнайте среднюю стоимость своего имущества на рынке. Можно ознакомиться с объявлениями на специальных сайтах или обзвонить несколько агентств.

Что влияет на цену жилья?

  • Во-первых, его состояние и ремонт. Чем он новее и качественнее, тем дороже будет цена аренды.
  • Во-вторых, расположенность квартиры. Развитая инфраструктура, удаленность от метро или остановок наземного транспорта, наличие магазинов, больниц, аптек, салонов красоты в шаговой доступности – все эти факторы повлияют на конечную сумму, которую вы можете назначить за аренду. Дополнительными факторами можно считать возраст дома, круг соседей.

Шаг 3. Следующим шагом станет поиск потенциальных арендаторов.

Среди самых популярных способов поиска жильцов: доски объявлений в интернете или газетах, специальные группы в социальных сетях. Конечно, самым безопасным и надежным вариантом станет поиск в кругу ваших знакомых. Если среди вашего круга не найдется желающих, необходимо для потенциальный клиентов.

В объявлении укажите все особенности квартиры: площадь, наличие мебели и техники, удаленность от метро, остановок транспорта. А также все ваши пожелания, относящиеся к будущим жильцам. Здесь уместно будет указать приемлемо ли проживание с детьми, домашними животными, возможно ли курение в квартире или на балконе. Некоторые арендаторы готовы сдавать свое жилье только семейным парам, другие – только девушкам. Таким образом, вы сможете избежать лишних звонков или показов, сузив вашу целевую аудиторию.

Шаг 4. После того как с вашим объявлением ознакомятся, вам начнут поступать звонки от заинтересовавшихся в аренде. Очень важно на этом этапе отвечать на вопросы потенциальных клиентов и задавать свои. Вы сможете максимально подробно рассказать о недвижимости и узнать о людях, желающих её снять. Тем, кто приглянулся вам во время телефонной беседы, можно показать квартиру, назначив удобный для вас день и время.

Во время показа жилья потенциальные квартиросъемщики могут проверить исправность сантехники, кранов, плиты, бытовых приборов, попросить показать документы на право владения площадью. Чем больше вы покажете и расскажете о своей недвижимости, чем честнее будете, тем шанс удачно сдать квартиру увеличится.

Шаг 5. Наконец, с жильцами определились. Всех все устраивает. Пора заключать договор.

  • Скачать Образец договора найма жилого помещения (квартиры) между физическими лицами (с возложением коммунальной платы)

Он убережет ваше имущество от порчи и застрахует вас от неплательщиков. После того как документ будет подписан, вам останется только передать ключи от квартиры новым жильцам.

Контролировать ситуацию в квартире после её сдачи не просто нужно — обязательно. Периодически проверяйте своих квартиросъемщиков: вовремя ли они платят по счетам, все ли впорядке с сантехникой, не жалуются ли на них соседи. В этом вопросе очень важно уметь найти золотую середину. Ни одним жильцам не понравится слишком назойливый и дотошный хозяин. Достаточно заходить один раз в месяц или два, предварительно согласовав дату и время визита.

Как сдать квартиру посуточно

Вариант сдачи недвижимости в аренду посуточно в последние годы стал очень популярным. Прежде всего, это связано с повышенной финансовой прибылью. Доход от посуточной аренды может в несколько раз превышать сумму помесячной.

Такой способ получать дополнительную или основную прибыль очень привлекателен, особенно если вы готовы уделять данному бизнесу определенное время. Многие люди в командировках или отпусках выбирают съемные квартиры, предпочитая их гостиницам или хостелам. Поэтому создать спрос на вашу недвижимость не составит труда.

Такой способ будет особенно выгодным, если ваша недвижимость расположена в центре города или в районе с удобными транспортными развязками. Этот нюанс позволит туристам легко добираться до любых городских достопримечательностей, интересных мест.

Стоит учитывать, что те, кто ищет квартиру на несколько дней, предъявляют к жилью больше требований. Не подойдут квартиры на окраине, с несвежим ремонтом, неисправной техникой.

Позаботьтесь о том, чтобы жильцам было комфортно в вашей квартире. Необходимый минимум – работающая плита, фен, гладильная доска и утюг, чистое постельное белье.

Большим плюсом станет наличие полотенец, беспроводного интернета, чая и кофе. Так вы создадите максимально комфортные условия для арендаторов. Чем лучше состояние квартиры и чем больше дополнительных опций вы готовы предоставить, тем дороже будет стоимость вашего жилья.

Тем не менее у посуточной аренды квартиры есть целый ряд минусов и подводных камней, с которыми придется столкнуться:

  • Прежде всего, такой заработок гораздо более нестабилен, чем долгосрочная аренда. Вам придется обеспечить поток клиентов самостоятельно. Для того чтобы о вашей квартире узнали, разместите объявление на всех возможных ресурсах. Среди самых популярных: Авито, Моя реклама, специальные группы в социальных сетях. Так вы сможете быстро сдать свою квартиру в аренду. Но даже в этом случае, определенная сезонность такого бизнеса неизбежна. Если вы не проживаете в курортном городе, летом вас настигнет спад спроса и затишье.
  • Контингент желающих снять квартиру на сутки очень разношерстный. Велика вероятность, что на вашей жилплощади будут устраиваться шумные мероприятия, мешающие соседям и грозящие вашему имуществу. Чтобы избежать этого, отдавайте предпочтение людям в командировке, семейным парам, тем, кто приехал на встречу или собеседование. В группе риска кандидаты из Средней Азии, студенты, компании, желающие что-то отпраздновать.

Чтобы обезопасить свою квартиру и находящиеся в ней предметы и технику, рекомендуется брать залог при заселении. Если после выезда гостя жилище остается в порядке и нареканий не возникло, залог возвращается. Этот способ урегулирования спорных ситуаций проще, чем досудебные и судебные разбирательства, опирающиеся на договор посуточной аренды.

  • Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, не может стать источником пассивного дохода. Каждые несколько дней вам придется встречаться с новыми жильцами, показывать квартиру, передавать ключи. После выезда очередных постояльцев необходимо менять белье, полотенца и проводить генеральную уборку помещения. В этом могут помочь профессионалы из клининговых служб, но их услуги существенно сократят прибыльность от сдачи.
  • Для того чтобы квартира пользовалась спросом у людей в командировках, вам придется и обзавестись кассовым аппаратом. Эта мера позволит вам выдавать документы, которые сотрудник, остановившийся в квартире, сможет предоставить работодателю для отчета.

Для жителей столицы или просто больших городов удачным станет вариант сдачи своей квартиры посуточно через специальные сервисы. Самые популярные среди них – airbnb и booking.

Они помогают привлечь постояльцев из разных уголков земного шара, гарантируя безопасность для них и для вас. Также вы можете передать жилье в управление агентству недвижимости. В этом случае профессионалы возьмут на себя поиск и отбор постояльцев, встречи с ними, передачу ключей.

Даже сдавая квартиру через специальные сервисы, позаботьтесь о заключении договора. Он поможет вам отстоять свои права в неприятных или спорных ситуациях. Нелишним будет застраховать квартиру и все имущество в ней. Это может быть достаточно затратным мероприятием, но окупится в случае чрезвычайной ситуации.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, для физических лиц равняется 13% от суммы ежемесячного платежа. Для индивидуальных предпринимателей – 6%, если режим УСН.

Укрытие от уплаты налогов может грозить штрафами и административными наказаниями.

Тем не менее не многие арендодатели готовы ежемесячно терять часть своей прибыли, отдавая ее в пользу государства.

Избежать налоговых трат достаточно просто, необходимо знать несколько нюансов:

  1. Отчетность перед ФНС о сдачи недвижимости в аренду исключительно ваша инициатива. Показывать свои доходы или нет — решать вам. О том, что в квартире проживают съемщики, могут донести соседи или лица, желающие насолить. Но доказать, что за проживание взималась плата очень трудно. Даже нагрянувший ФНС не имеет права войти в помещение без согласия собственника.
  2. Договор, который требует регистрации в налоговой, должен быть заключен на период от одного года. Поэтому агентства недвижимости предлагают устанавливать сроком найма 11 месяцев, после чего документ просто переподписывается. Таким образом, не нарушая закон, вы можете сдавать квартиру одним и тем же съемщикам в течение нескольких лет.
  3. Еще один способ избежать проблем с налоговыми органами – заключить с квартиросъемщиками договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот документ позволит проживать в вашей квартире легально. Но в случае неуплаты, вы останетесь без защиты.

Стоит отметить, что при всей возможной привлекательности сдать квартиру без уплаты налогов, договор аренды или найма крайне полезен. Он защитит не только от неуплаты, порчи вещей, но и поможет в случае затопления или пожара, избавит от третьих лиц, заселившихся без вашего ведома.

Как найти хороших квартирантов

Передать свое имущество во временное пользование – серьезное и ответственное решение, связанное с определенными рисками. Самый важный шаг для будущих арендодателей – найти платежеспособных и ответственных нанимателей, которые будут бережно относиться к помещению.

Как понять, кто из претендентов сможет обеспечивать порядок в квартире, не будет задерживать оплату и не вызовет негатив соседей?

  • Самый простой способ – довериться риелторскому агентству. Настоящие профессионалы – неплохие психологи, способные распознать приличного нанимателя и отсеять тех, кто может доставить проблемы.Но если этот вариант вам не подходит, постарайтесь разобрать в кандидатах самостоятельно.
  • Обращайте внимание на то, как выглядит человек, насколько опрятна его одежда, как он говорит, вежлив ли в диалоге с вами. Эти небольшие нюансы подчас рассказывают о человеке больше, чем он сам сможет вам сообщить.
  • В телефонном разговоре и при первой встрече постарайтесь узнать о будущих жильцах больше. Уточните, почему возникла необходимость в съемном жилье, кем работают кандидаты, какую мебель они планируют привезти с собой, на какой срок хотят поселиться в квартире.
  • Нелишним будет попросить рекомендации. Возможно, у нас в стране это не принято, но лестный отзыв от владельцев квартиры, где человек жил раньше, может стать решающим аргументом в выборе среди претендентов.

Жильцами, приносящими меньше всего проблем, считаются семейные пары или одинокие женщины. Они не станут устраивать в помещении шумных мероприятий, проследят за порядком и вряд ли испортят что-то из мебели или техники. А вот одинокие мужчины или гости с Кавказа могут доставить немало хлопот, поэтому их стоит остерегаться.

  • Открытые источники (социальные сети) позволят узнать больше информации о тех, кто хочет снять вашу квартиру. Замечательным дополнением к портрету станет проверка на законопослушность. Для этого можно обратиться к знакомым из полиции.

Окончательно принять решение позволит только ваша интуиция. Иногда первое впечатление, произведенное человеком, бывает отнюдь не ошибочным.

Самый надежный вариант – это сдать квартиру вашим родственникам или друзьям. Если они не нуждаются в жилье, то всегда существует возможность, что кто-то из круга их знакомых находится в поиске. Наниматель, пришедший к вам по протекции, гарантированно будет относиться к имуществу ответственней.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире

Урон имуществу могут нанести и сами люди. Поэтому внесите в договор пункт, подробно описывающий состояние квартиры: опишите мебель, бытовые приборы и сантехнику. По возможности приложите к этому пункту фотографии с указанной на них датой. Так вы сможете доказать ухудшение состояния квартиры и поломки.

Помните, что для арендаторов ваша квартира – временное пристанище, поэтому относиться к ней с таким же трепетом, что и вы они вряд ли будут. Устно ознакомьте с ограничениями и неприемлемыми для вас переделками, а потом зафиксируйте их письменно.

Подспорьем вам послужит акт передачи жилой площади. В нем принято перечислять все предметы, которые находятся в квартире, но можно добавить и оговорки о состоянии стен, полов, потолка. Это особенно актуально для элитного жилья с дорогим ремонтом.

Иногда в сдаваемой квартире оставляют вещи на хранение. Об их наличии необходимо предупредить. Подскажите вашим квартирантам, чем можно пользоваться без зазрения совести, а что должно остаться неприкосновенным. Не оставляйте в помещении, которое будете сдавать, ценные для вас предметы.

Еще один пункт договора, на который стоит обратить внимание, это коммунальные платежи. Оговорите с арендаторами, кто будет оплачивать услуги капитального ремонта, счета за воду, электроэнергию, газ, телефон. По возможности контролируйте этот аспект, чтобы избежать возникновения долгов.

Нередко возникают ситуации, когда после расставания с нанимателями, собственник квартиры обнаруживает, что счета не оплачивались и несет убытки, соизмеримые с арендной платой.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Сроки заключения договора

В зависимости от срока, на который заключается договор найма или аренды, законодательство предусматривает определенную ответственность сторон, их права и обязанности. Максимальный срок, на который может быть заключен такой договор – пять лет. Именно он устанавливается по умолчанию, если не указан другой период.

  • Все договоры, заключаемые на период менее года, считаются краткосрочными.

Их не требуется регистрировать в налоговых органах, поэтому именно к таким контрактам чаще всего прибегают риелторские агентства.

В случае заключения краткосрочного договора права нанимателя сильно ограничиваются. Документ не позволяет сдавать помещение в субаренду, не предоставляет преимуществ для пролонгирования сделки по истечении периода.

Досрочно разорвать договорные отношения, заключенные на срок до года, можно, если арендатор не вносил плату в течение двух месяцев.

  • Для долгосрочного договора этот период значительно дольше и равняется шести месяцам.

Долгосрочный договор аренды – объемный многостраничный документ, регламентирующий все вопросы, касающиеся проживания нанимателей в квартире. В нем могут быть предусмотрены арендные каникулы, повышение суммы оплаты, возможность передавать помещение третьим лицам или субарендаторам.

Долгосрочный договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, избежать налогов при такой форме сотрудничества не удастся.

К договору долгосрочной аренды часто прибегают те, кто проживает в другой стране и не имеет возможности периодически посещать свою квартиру. Для таких собственников может стать проблемой необходимость поиска новых жильцов, поэтому они стремятся к постоянному взаимовыгодному сотрудничеству. В договоре, заключенном на несколько лет, может быть указана возможность планового ремонта и его периодичность.

Досрочно прервать действие такого контракта достаточно сложно. Придется уведомить проживающих не меньше чем за три месяца. Кроме того, при несогласии нанимателей, расторжение долгосрочного договора возможно только в судебном порядке.

Возможный доход от сдачи квартиры в аренду

Сдавая квартиру в аренду на длительный срок, вы получаете стабильный и законный источник пассивного дохода. Сумма вашей прибыли может сильно варьироваться в зависимости от города, в котором находится помещение.

Наибольшую прибыль своим владельцам приносят квартиры в столице. Однокомнатная квартира в спальном районе с минимальным набором мебели и простым ремонтом может приносить от 20.000 рублей в месяц. Эта сумма увеличивается, если недвижимость расположена ближе к центру города или предлагает проживающим качественный современный ремонт и мебель.

В провинции прибыль будет существенно ниже. Здесь за однокомнатную квартиру может быть назначена сумма от восьми до пятнадцати тысяч рублей. Та же тенденция характерна и для посуточной аренды.

Прибыль от сдачи квартиры на сутки может сильно превышать доход от длительной аренды. Особенно выгоден этот вариант для жителей больших городов: постоянный наплыв туристов создаст поток желающих снять жилплощадь на время своего визита.

Среди городов России можно выделить Москву, Санкт-Петербург, города Золотого Кольца, Екатеринбург, Казань.

Летом посуточная аренда станет прибыльным бизнесом для жителей курортов, куда стекается основной поток отдыхающих. Зимой – для жителей горнолыжных курортов, например, Шерегеша.

Какой из вариантов вы бы не выбрали, основные моменты, влияющие на стоимость аренды вашей квартиры, остаются неизменными:

  • Площадь квартиры и ремонт. Чем современнее, ярче и комфортнее помещение, тем выше цена за проживание в нем;
  • Удаленность от метро, остановок транспорта. Время, затраченное на дорогу до работы, может существенно увеличиваться, если до ближайшей остановки достаточно далеко, поэтому большинство арендаторов готовы переплачивать, чтобы иметь возможность сэкономить бесценные минуты;
  • Наличие бытовой техники. Несмотря на риски, связанные с поломкой телевизора или аппаратуры, именно этот фактор может добавить квартире ценности;
  • Расположение и район. Для жителей любого города будет преимуществом проживание в районе с развитой инфраструктурой, для курортных городов имеет значение удаленность от моря, для столиц – близость от центра.

Приложив определенные усилия, вы сможете значительно повысить стоимость квартиры, которую собираетесь сдать в аренду. А выбрав ответственных жильцов, предусмотрев все риски и обозначив их в договоре, вы сможете превратить сдачу жилья не просто в прибыльный, но и спокойный вид бизнеса.

Рекомендуем к прочтению:

  • ;
  • .

Источник

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист со стажем 9 лет - Сергей / автор статьи
ВиДиги